墾區未規范管理土地整治工作政策問答
為深入貫徹落實省委、省政府關于墾區未規范管理土地整治工作的決策部署，積極應對墾區土地管理中的新問題、新挑戰，切實做好墾區未規范管理土地整治工作，今起，海墾集團推出《墾區未規范管理土地整治工作政策問答》，通過問答形式，系統解讀墾區未規范管理土地整治工作的政策法規，為相關企業和個人提供一份便捷的政策指導手冊，敬請關注。
一、為什么要開展未規范管理土地整治工作？ 土地是農墾的核心資產，也是農墾發展產業、“一場一品”的基石。但是，多年來農墾土地底數不清、私墾私占、土地“三過”等問題突出，以地謀財等土地腐敗問題屢禁不止，嚴重破壞了海墾的政治生態，推進墾區土地規范化管理是提升農墾隊伍建設、整頓政治生態風氣、增加企業收入、破解分配不公的迫切需要，確保國有資產安全和保值增值。全面規范管理農場農業用地，也能確保無地無就業有需求職工家庭得到“基本田”或基本生活保障。 二、本次整治工作遵循的原則是什么？ (四)堅持以民為本、尊重歷史的原則，穩妥規范農墾轄區范圍內墾農占地及周邊村民侵占用地問題，積極化解歷史遺留問題，維護墾地和諧穩定，共同發展。 三、開展墾區未規范管理土地整治工作適用的主要法律法規及規范性法律文件有哪些？ 主要依據的法律及行政法規：《中華人民共和國民法典》（2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過）、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令（第四十一號））、《企業國有資產監督管理暫行條例》（中華人民共和國國務院令第378號）； 地方性法規：《海南自由貿易港土地管理條例》(海南省人民代表大會常務委員會公告第4號)、《海南省土地權屬確定與爭議處理條例》（海南省人民代表大會常務委員會公告第7號）； 規范性法律文件：《關于以土地解決在職無崗無土地職工就業的指導意見》（瓊墾局字〔2010〕66號） 《關于印發《海南農墾國有農場農業用地規范管理工作方案》的通知》（瓊墾改辦發〔2016〕5號） 《關于印發農業用地承包租賃指導價的通知》（瓊墾企發〔2016〕396號） 《關于印發農場(公司)農業用地規范管理合同示范文本的通知》（瓊墾企發〔2016〕424號） 《關于印發農業用地規范管理合同示范文本及承包租賃農用地基本指導價的通知》（瓊墾企發〔2017〕191號） 《關于在農場土地承包合同換(補)簽工作中必須嚴格執行有關規定的通知》（瓊墾企發〔2017〕241號） 《關于農業用地承包租賃管理及被占地調處收回工作有關問題補充處理意見的通知》（瓊墾企發〔2022〕183號） 關于印發《海南農墾被占土地調處收回三年行動計劃》及《海南農墾2020年被占土地調處收回工作方案》的通知（瓊墾企發〔2020〕15號） 四、未規范管理土地清理整治專項工作的整治重點是什么？ 主要是對農墾未簽合同的238萬畝農業用地及未清理的6萬畝“三過”農業用地等未規范管理土地進行整治：一是墾農、墾外人員使用農墾國有土地至今未簽訂合同、未繳交租金，以及私下發包的行為。二是海墾集團于2016年7月開展墾區農業用地規范化工作后未進行換簽合同、違規圈占地、改變土地用途非法經營，以及發包給他人、與他人合作經營的行為。 五、墾區未規范管理土地專項整治工作按照什么進行分類處置？處置方法是什么？ 墾區未規范管理土地專項整治工作，按照用地類型分為未簽合同農業用地、已簽合同農業用地兩類情況；按照土地使用人分為墾農和墾外兩類人員。墾農是指墾區戶籍且生活在海南農墾轄區范圍內，需依靠租賃土地維持生活的職工群眾；墾外是指周邊農民、墾區外單位和個人。 （一）未簽合同農業用地處置方法 1.墾農占地 依法依規推進墾農占地處置工作，并按保障類和經營類進行分類處置。 (1)保障類 墾區保障類用地包括墾區職工個人通過土地換就業獲得的土地以及并場隊職工群眾個人使用其帶進農墾的土地，按海墾集團農業用地承包租賃優惠規定執行，具體保障面積由各農場確定后上報集團審批，超出保障用地面積的部分土地，按經營類規定執行。 (2)經營類 在2024年12月 31 日前與海墾集團簽訂土地承包租賃合同的，按海墾集團《關于印發農業用地承包租賃指導價的通知》(瓊墾企發〔2016〕396號)、《關于印發農業用地規范管理合同示范文本及承包租賃農業用地基本指導價的通知》(瓊墾企發〔2017〕191號)規定執行。逾期未簽訂合同的，2025年1月1日起，實行經營用地+市場用地方式，每戶經營用地不超 20畝的，按墾區內部承包租賃指導價標準執行，超出經營用地規定的面積實行市場化用地，按照海墾集團新發布的租賃基本指導地價執行。對拒簽訂租賃協議按有償方式使用國有土地的，市縣土地職能部門依法依規對侵占土地行為進行處置，存在糾紛的由司法部門進行裁決。 2.墾外占地 依法依規推進墾外占地處置工作，周邊農民、墾區外單位和個人侵占農墾國有土地的行為，按“被占地”處置，結合“被占地”歷史原因，區分占地主體，按村集體侵占類、村民個人侵占類、外部單位和個人侵占類進行分類處置。對于土地權屬清晰、事實清楚、證據充分的違法侵占行為，海墾集團可通過訴訟、協商等方式積極主張權利，依法維護國有土地權益。 (1)村集體侵占類 占地主體所在市縣政府牽頭對村集體侵占農墾國有土地行為依法予以處置，處置方式以引導為主，行政處罰為輔。占地主體屬于占地區域周邊村集體自用的，引導其與土地權屬人簽訂用地協議，海墾集團可參照未簽合同農業用地墾農占地保障類規定給予扶持鄉村建設。對拒不同意簽訂用地協議的，將土地退還土地權屬人，地面青苗和附著物由占地人自行限期清理。 (2)村民個人侵占類 占地主體所在市縣政府牽頭對村民個人侵占農墾國有土地行為依法予以處置，處置方式以引導為主，行政處罰為輔。占地主體為屬于占地區域周邊農村村民的，可參照未簽合同農業用地墾農占地經營類規定給予優惠。對拒不同意簽訂用地協議的，將土地退還土地權屬人，地面青苗和附著物由占地人自行限期清理。 (3)外部人員侵占類 農墾土地權屬單位作為處置主體，屬地市縣政府配合海墾集團對墾區外部單位和個人侵占農墾國有土地行為依法予以處置，處置方式以引導為主，行政處罰為輔。占地主體不屬于占地區域周邊村集體、周邊農村村民，經協商同意采取簽訂租賃協議有償使用土地的，由海墾集團按市場評估價確定租金，但原則上租期不超過10年。海墾集團在本方案印發后，一月內全面梳理墾區外部單位和個人侵占土地情形并進行公示，公示期45天。公示期滿后，占地主體不同意依法有償使用土地的，市縣土地職能部門依法依規對侵占土地行為進行處置，存在糾紛的由司法部門進行裁決。 3.內圈外用侵占地 涉及違紀違規圈占地非法經營的用地行為，不予簽訂合同的，由海墾集團上報相關職能部門，對違法違紀行為依法依規進行處置。 （二）已簽合同農業用地處置方法 1.未清理“三過”的農業用地 墾區6萬畝未進行清理的“三過”土地，并結合用地主體分類依法依規處置。（“三過”土地指租期過長、面積過大、租金過低的農用地。） (1)墾農未換簽類 農墾土地權屬單位作為處置主體，屬地市縣政府配合海墾集團引導墾農就原有租賃土地合同開展換簽工作。2016年7月前未完成租賃土地合同換簽工作的墾農于2024年12月31日前完成租賃土地合同換簽工作的，按未簽合同農業用地墾農占地經營類規定執行。逾期未簽訂合同的，2025年1月1日起，按照墾區內部新發布的租賃指導價規定執行。拒不換簽的，由海墾集團采取司法訴訟等方式收回土地，并追繳欠繳租金。 (2)墾外未換簽類 市縣政府配合海墾集團引導墾外租賃就原有土地合同開展換簽工作。2016年7月前未完成租賃土地合同換簽工作的墾區外單位或個人，在45 天公示期內完成租賃土地合同換簽工作的，按海墾集團《關于印發農業用地承包租賃指導價的通知》(瓊墾企發〔2016〕396號)《關于印發農業用地規范管理合同示范文本及承包租賃農業用地基本指導價的通知》(瓊墾企發(2017)191號)規定執行，堅決維護農墾合法權益。逾期未換簽合同的，由海墾集團采取司法訴訟等方式收回土地，并追繳欠繳租金。 2.私下轉包、轉讓、合作的農業用地 與海墾集團權屬單位簽訂土地承包租賃合同后，存在私下轉包、轉讓、合作的農業用地的行為，并按無生產需求類和違規圈占地類用地依法依規處置。 (1)無生產需求類 對已無生產需求，需進行轉包、轉讓的用地行為，由海墾集團核定新承包人身份，系墾農、用地區域周邊農村村民的，參照未簽合同農業用地墾農占地經營類規定執行；非上述身份的，由海墾集團按市場評估價確定租金。 (2)違規圈占地類 涉及農墾企業的領導干部違規使用土地的，嚴格執行海墾集團《關于農場農業用地規范管理工作推進中有關問題補充處理意見的通知》(瓊墾企發〔2017〕21號)規定，杜絕換簽合同后通過“代持”等方式繼續違規經營行為。農墾各下屬企業須于2024年10月底前形成干部用地情況報告，如未能按要求執行的，將依法依規處置。 3.改變用途土地 對租賃墾區農業用地的土地使用者，擅自改變土地用途用于非農建設的行為，由屬地市縣土地職能部門依法依規處置。 六、清理排查后，對于單宗未規范土地面積超100畝以上的用地和違法用地如何處置？ 七、未規范土地整治工作中下屬企業的審批權限范圍是多少？ 八、若存在“一地多證”的問題如何解決？ 九、圖斑主體已達到退休年齡，且法律繼承人不符合農業用地簽訂合同的條件的情況下如何處理？ 十、新換（補）簽租賃合同期限遵循什么原則？若存在未規范土地合同租期與2017年規范土地合同租期沖突的問題如何解決？ 十一、超出保障類用地標準的面積如何處置？ 十二、未規范土地管理工作保障經費如何核定，具體用于什么支出？ 十三、什么人員不屬于擁有農用地租賃資格的范疇？ 墾農是指墾區戶籍且生活在海南農墾轄區范圍內，需依靠租賃土地維持生活的職工群眾。 十四、原合同法律效力未到期，土地使用者以此為由拒絕換簽合同的如何處理？ 十五、超過合同面積的零碎土地、自用地、邊角細碎地等如何處理？
來源：海南農墾報
