墾區(qū)未規(guī)范管理土地整治工作政策問(wèn)答

為深入貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于墾區(qū)未規(guī)范管理土地整治工作的決策部署，積極應(yīng)對(duì)墾區(qū)土地管理中的新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，切實(shí)做好墾區(qū)未規(guī)范管理土地整治工作，今起，海墾集團(tuán)推出《墾區(qū)未規(guī)范管理土地整治工作政策問(wèn)答》，通過(guò)問(wèn)答形式，系統(tǒng)解讀墾區(qū)未規(guī)范管理土地整治工作的政策法規(guī)，為相關(guān)企業(yè)和個(gè)人提供一份便捷的政策指導(dǎo)手冊(cè)，敬請(qǐng)關(guān)注。

 一、為什么要開(kāi)展未規(guī)范管理土地整治工作？

土地是農(nóng)墾的核心資產(chǎn)，也是農(nóng)墾發(fā)展產(chǎn)業(yè)、“一場(chǎng)一品”的基石。但是，多年來(lái)農(nóng)墾土地底數(shù)不清、私墾私占、土地“三過(guò)”等問(wèn)題突出，以地謀財(cái)?shù)韧恋馗瘮?wèn)題屢禁不止，嚴(yán)重破壞了海墾的政治生態(tài)，推進(jìn)墾區(qū)土地規(guī)范化管理是提升農(nóng)墾隊(duì)伍建設(shè)、整頓政治生態(tài)風(fēng)氣、增加企業(yè)收入、破解分配不公的迫切需要，確保國(guó)有資產(chǎn)安全和保值增值。全面規(guī)范管理農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)用地，也能確保無(wú)地?zé)o就業(yè)有需求職工家庭得到“基本田”或基本生活保障。

 二、本次整治工作遵循的原則是什么？

(四)堅(jiān)持以民為本、尊重歷史的原則，穩(wěn)妥規(guī)范農(nóng)墾轄區(qū)范圍內(nèi)墾農(nóng)占地及周邊村民侵占用地問(wèn)題，積極化解歷史遺留問(wèn)題，維護(hù)墾地和諧穩(wěn)定，共同發(fā)展。

 三、開(kāi)展墾區(qū)未規(guī)范管理土地整治工作適用的主要法律法規(guī)及規(guī)范性法律文件有哪些？

主要依據(jù)的法律及行政法規(guī)：《中華人民共和國(guó)民法典》（2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)）、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令（第四十一號(hào)））、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第378號(hào)）；

地方性法規(guī)：《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》(海南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第4號(hào))、《海南省土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議處理?xiàng)l例》（海南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第7號(hào)）；

規(guī)范性法律文件：《關(guān)于以土地解決在職無(wú)崗無(wú)土地職工就業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（瓊墾局字〔2010〕66號(hào)）

《關(guān)于印發(fā)《海南農(nóng)墾國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范管理工作方案》的通知》（瓊墾改辦發(fā)〔2016〕5號(hào)）

《關(guān)于印發(fā)農(nóng)業(yè)用地承包租賃指導(dǎo)價(jià)的通知》（瓊墾企發(fā)〔2016〕396號(hào)）

《關(guān)于印發(fā)農(nóng)場(chǎng)(公司)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范管理合同示范文本的通知》（瓊墾企發(fā)〔2016〕424號(hào)）

《關(guān)于印發(fā)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范管理合同示范文本及承包租賃農(nóng)用地基本指導(dǎo)價(jià)的通知》（瓊墾企發(fā)〔2017〕191號(hào)）

《關(guān)于在農(nóng)場(chǎng)土地承包合同換(補(bǔ))簽工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定的通知》（瓊墾企發(fā)〔2017〕241號(hào)）

《關(guān)于農(nóng)業(yè)用地承包租賃管理及被占地調(diào)處收回工作有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充處理意見(jiàn)的通知》（瓊墾企發(fā)〔2022〕183號(hào)）

關(guān)于印發(fā)《海南農(nóng)墾被占土地調(diào)處收回三年行動(dòng)計(jì)劃》及《海南農(nóng)墾2020年被占土地調(diào)處收回工作方案》的通知（瓊墾企發(fā)〔2020〕15號(hào)）

 四、未規(guī)范管理土地清理整治專項(xiàng)工作的整治重點(diǎn)是什么？

主要是對(duì)農(nóng)墾未簽合同的238萬(wàn)畝農(nóng)業(yè)用地及未清理的6萬(wàn)畝“三過(guò)”農(nóng)業(yè)用地等未規(guī)范管理土地進(jìn)行整治：一是墾農(nóng)、墾外人員使用農(nóng)墾國(guó)有土地至今未簽訂合同、未繳交租金，以及私下發(fā)包的行為。二是海墾集團(tuán)于2016年7月開(kāi)展墾區(qū)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范化工作后未進(jìn)行換簽合同、違規(guī)圈占地、改變土地用途非法經(jīng)營(yíng)，以及發(fā)包給他人、與他人合作經(jīng)營(yíng)的行為。

五、墾區(qū)未規(guī)范管理土地專項(xiàng)整治工作按照什么進(jìn)行分類處置？處置方法是什么？

墾區(qū)未規(guī)范管理土地專項(xiàng)整治工作，按照用地類型分為未簽合同農(nóng)業(yè)用地、已簽合同農(nóng)業(yè)用地兩類情況；按照土地使用人分為墾農(nóng)和墾外兩類人員。墾農(nóng)是指墾區(qū)戶籍且生活在海南農(nóng)墾轄區(qū)范圍內(nèi)，需依靠租賃土地維持生活的職工群眾；墾外是指周邊農(nóng)民、墾區(qū)外單位和個(gè)人。

（一）未簽合同農(nóng)業(yè)用地處置方法

1.墾農(nóng)占地

依法依規(guī)推進(jìn)墾農(nóng)占地處置工作，并按保障類和經(jīng)營(yíng)類進(jìn)行分類處置。

(1)保障類

墾區(qū)保障類用地包括墾區(qū)職工個(gè)人通過(guò)土地?fù)Q就業(yè)獲得的土地以及并場(chǎng)隊(duì)職工群眾個(gè)人使用其帶進(jìn)農(nóng)墾的土地，按海墾集團(tuán)農(nóng)業(yè)用地承包租賃優(yōu)惠規(guī)定執(zhí)行，具體保障面積由各農(nóng)場(chǎng)確定后上報(bào)集團(tuán)審批，超出保障用地面積的部分土地，按經(jīng)營(yíng)類規(guī)定執(zhí)行。

(2)經(jīng)營(yíng)類

在2024年12月 31 日前與海墾集團(tuán)簽訂土地承包租賃合同的，按海墾集團(tuán)《關(guān)于印發(fā)農(nóng)業(yè)用地承包租賃指導(dǎo)價(jià)的通知》(瓊墾企發(fā)〔2016〕396號(hào))、《關(guān)于印發(fā)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范管理合同示范文本及承包租賃農(nóng)業(yè)用地基本指導(dǎo)價(jià)的通知》(瓊墾企發(fā)〔2017〕191號(hào))規(guī)定執(zhí)行。逾期未簽訂合同的，2025年1月1日起，實(shí)行經(jīng)營(yíng)用地+市場(chǎng)用地方式，每戶經(jīng)營(yíng)用地不超 20畝的，按墾區(qū)內(nèi)部承包租賃指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超出經(jīng)營(yíng)用地規(guī)定的面積實(shí)行市場(chǎng)化用地，按照海墾集團(tuán)新發(fā)布的租賃基本指導(dǎo)地價(jià)執(zhí)行。對(duì)拒簽訂租賃協(xié)議按有償方式使用國(guó)有土地的，市縣土地職能部門依法依規(guī)對(duì)侵占土地行為進(jìn)行處置，存在糾紛的由司法部門進(jìn)行裁決。

2.墾外占地

依法依規(guī)推進(jìn)墾外占地處置工作，周邊農(nóng)民、墾區(qū)外單位和個(gè)人侵占農(nóng)墾國(guó)有土地的行為，按“被占地”處置，結(jié)合“被占地”歷史原因，區(qū)分占地主體，按村集體侵占類、村民個(gè)人侵占類、外部單位和個(gè)人侵占類進(jìn)行分類處置。對(duì)于土地權(quán)屬清晰、事實(shí)清楚、證據(jù)充分的違法侵占行為，海墾集團(tuán)可通過(guò)訴訟、協(xié)商等方式積極主張權(quán)利，依法維護(hù)國(guó)有土地權(quán)益。

(1)村集體侵占類

占地主體所在市縣政府牽頭對(duì)村集體侵占農(nóng)墾國(guó)有土地行為依法予以處置，處置方式以引導(dǎo)為主，行政處罰為輔。占地主體屬于占地區(qū)域周邊村集體自用的，引導(dǎo)其與土地權(quán)屬人簽訂用地協(xié)議，海墾集團(tuán)可參照未簽合同農(nóng)業(yè)用地墾農(nóng)占地保障類規(guī)定給予扶持鄉(xiāng)村建設(shè)。對(duì)拒不同意簽訂用地協(xié)議的，將土地退還土地權(quán)屬人，地面青苗和附著物由占地人自行限期清理。

(2)村民個(gè)人侵占類

占地主體所在市縣政府牽頭對(duì)村民個(gè)人侵占農(nóng)墾國(guó)有土地行為依法予以處置，處置方式以引導(dǎo)為主，行政處罰為輔。占地主體為屬于占地區(qū)域周邊農(nóng)村村民的，可參照未簽合同農(nóng)業(yè)用地墾農(nóng)占地經(jīng)營(yíng)類規(guī)定給予優(yōu)惠。對(duì)拒不同意簽訂用地協(xié)議的，將土地退還土地權(quán)屬人，地面青苗和附著物由占地人自行限期清理。

(3)外部人員侵占類

農(nóng)墾土地權(quán)屬單位作為處置主體，屬地市縣政府配合海墾集團(tuán)對(duì)墾區(qū)外部單位和個(gè)人侵占農(nóng)墾國(guó)有土地行為依法予以處置，處置方式以引導(dǎo)為主，行政處罰為輔。占地主體不屬于占地區(qū)域周邊村集體、周邊農(nóng)村村民，經(jīng)協(xié)商同意采取簽訂租賃協(xié)議有償使用土地的，由海墾集團(tuán)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定租金，但原則上租期不超過(guò)10年。海墾集團(tuán)在本方案印發(fā)后，一月內(nèi)全面梳理墾區(qū)外部單位和個(gè)人侵占土地情形并進(jìn)行公示，公示期45天。公示期滿后，占地主體不同意依法有償使用土地的，市縣土地職能部門依法依規(guī)對(duì)侵占土地行為進(jìn)行處置，存在糾紛的由司法部門進(jìn)行裁決。

3.內(nèi)圈外用侵占地

涉及違紀(jì)違規(guī)圈占地非法經(jīng)營(yíng)的用地行為，不予簽訂合同的，由海墾集團(tuán)上報(bào)相關(guān)職能部門，對(duì)違法違紀(jì)行為依法依規(guī)進(jìn)行處置。

（二）已簽合同農(nóng)業(yè)用地處置方法

1.未清理“三過(guò)”的農(nóng)業(yè)用地

墾區(qū)6萬(wàn)畝未進(jìn)行清理的“三過(guò)”土地，并結(jié)合用地主體分類依法依規(guī)處置。（“三過(guò)”土地指租期過(guò)長(zhǎng)、面積過(guò)大、租金過(guò)低的農(nóng)用地。）

(1)墾農(nóng)未換簽類

農(nóng)墾土地權(quán)屬單位作為處置主體，屬地市縣政府配合海墾集團(tuán)引導(dǎo)墾農(nóng)就原有租賃土地合同開(kāi)展換簽工作。2016年7月前未完成租賃土地合同換簽工作的墾農(nóng)于2024年12月31日前完成租賃土地合同換簽工作的，按未簽合同農(nóng)業(yè)用地墾農(nóng)占地經(jīng)營(yíng)類規(guī)定執(zhí)行。逾期未簽訂合同的，2025年1月1日起，按照墾區(qū)內(nèi)部新發(fā)布的租賃指導(dǎo)價(jià)規(guī)定執(zhí)行。拒不換簽的，由海墾集團(tuán)采取司法訴訟等方式收回土地，并追繳欠繳租金。

(2)墾外未換簽類

市縣政府配合海墾集團(tuán)引導(dǎo)墾外租賃就原有土地合同開(kāi)展換簽工作。2016年7月前未完成租賃土地合同換簽工作的墾區(qū)外單位或個(gè)人，在45 天公示期內(nèi)完成租賃土地合同換簽工作的，按海墾集團(tuán)《關(guān)于印發(fā)農(nóng)業(yè)用地承包租賃指導(dǎo)價(jià)的通知》(瓊墾企發(fā)〔2016〕396號(hào))《關(guān)于印發(fā)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范管理合同示范文本及承包租賃農(nóng)業(yè)用地基本指導(dǎo)價(jià)的通知》(瓊墾企發(fā)(2017)191號(hào))規(guī)定執(zhí)行，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)墾合法權(quán)益。逾期未換簽合同的，由海墾集團(tuán)采取司法訴訟等方式收回土地，并追繳欠繳租金。

2.私下轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、合作的農(nóng)業(yè)用地

與海墾集團(tuán)權(quán)屬單位簽訂土地承包租賃合同后，存在私下轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、合作的農(nóng)業(yè)用地的行為，并按無(wú)生產(chǎn)需求類和違規(guī)圈占地類用地依法依規(guī)處置。

(1)無(wú)生產(chǎn)需求類

對(duì)已無(wú)生產(chǎn)需求，需進(jìn)行轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的用地行為，由海墾集團(tuán)核定新承包人身份，系墾農(nóng)、用地區(qū)域周邊農(nóng)村村民的，參照未簽合同農(nóng)業(yè)用地墾農(nóng)占地經(jīng)營(yíng)類規(guī)定執(zhí)行；非上述身份的，由海墾集團(tuán)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定租金。

(2)違規(guī)圈占地類

涉及農(nóng)墾企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)干部違規(guī)使用土地的，嚴(yán)格執(zhí)行海墾集團(tuán)《關(guān)于農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)用地規(guī)范管理工作推進(jìn)中有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充處理意見(jiàn)的通知》(瓊墾企發(fā)〔2017〕21號(hào))規(guī)定，杜絕換簽合同后通過(guò)“代持”等方式繼續(xù)違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為。農(nóng)墾各下屬企業(yè)須于2024年10月底前形成干部用地情況報(bào)告，如未能按要求執(zhí)行的，將依法依規(guī)處置。

3.改變用途土地

對(duì)租賃墾區(qū)農(nóng)業(yè)用地的土地使用者，擅自改變土地用途用于非農(nóng)建設(shè)的行為，由屬地市縣土地職能部門依法依規(guī)處置。

 六、清理排查后，對(duì)于單宗未規(guī)范土地面積超100畝以上的用地和違法用地如何處置？

七、未規(guī)范土地整治工作中下屬企業(yè)的審批權(quán)限范圍是多少？

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